全球观速讯丨刚刚,重磅政策发布!浓眉大眼的南京,这次选择了刺激...

2023-04-19 19:20:52 来源:南京都市观察

谁能想到,南京也开始动用这个政策:

南京主城六区房票安置新政,昨日(4月18日)起正式执行!


(资料图片仅供参考)

这个政策,到底是什么意思? 我们先看政策的内容:

因为太长了,所以为了大家省流,我直接给总结一下:

1. 南京开始搞房票了,以后拆迁安置不提倡赔钱或者赔房子,直接给你房票(不要房票也不是不可以);

2. 拿到房票后,可以去买房,想买商品房、安置房,随你便。但只能买房,拿着房票去吃喝玩乐,这不行;精准收割!

3. 拿到房票后,必须在1年内买房,自己没有需求的,房票可以给父母、配偶、子女买,其他七大姑八大姨不行。房票不能买卖,不能在市场上流通,必须自己家里人买房;

4. 这个政策,覆盖主城6区,南京其他区参考执行,也就是说,全南京都要搞!

意不意外,刺不刺激?

其实这几年南京的保障房、安置房的消息很少了。以前南京房价暴涨,为了平衡市场,南京搞了很多保障房、安置房、人才房,但这几年动作不大,因为房价跌了,你弄那么多保障房、安置房,需求被分流了,商品房还怎么卖?

所以这次房票能买的对象,包括全部商品房以及个别安置房,比如孟北、百水、绿洲三个片区安置房。

对于这个政策,很多人有疑问,南京是不是又要刺激房价上涨了?对于这个问题,我们做一个探讨:

1. 什么样的城市,会采用房票的政策?

其实,大部分三四线城市,都搞了房票政策。二线城市中,有郑州、南昌、厦门、无锡、昆明、贵阳、温州等。

看了这个名单就基本清楚了,楼市中的歪瓜裂枣为主,不算很火爆的城市。这里面也就南京和厦门稍微强一点,其他的比如郑州、南昌、昆明、贵阳啥的,都属于去库存大户。南京跟他们一起玩,说明有点顶不住了。

也就是说,这个政策出台的大背景是:韭菜不够用了,奖励拆迁户当韭菜。当然也有奖励,拆迁户也不亏。

2. 这个政策的效果如何?房价会不会暴涨...

其实,房价暴涨的时候,根本不会出这个政策。这条政策其实很卑微了,北京上海会出这类政策吗?非常慎重。一般在房价下行期,想刺激一把,释放一波购买力,所以房票政策的作用,不是刺激房价上涨,而是:

防止房价过快下跌...

另外,这个政策的威力还要看拆迁的规模。规模大,房票多,作用就大。规模小,一年发不了几张房票,作用就有限,这事都能理解!

3. 南京内部是否有类似政策,效果如何?

南京搞过房票,就在去年11月份,浦口区就发布了相关政策,明确了房票的使用规则。

文件内容大同小异。当然浦口区的房票,只能在浦口区流通。拿着浦口区的拆迁款跑到河西买房,是不行的。后面政策是否有变动,这个还要观察!

4. 浦口区先行先试,对浦口区的房价是否有提振?

提振个锤子,这波小阳春之后,大部分区的库存都有所下降,浦口区的库存不降反升,多了732套,是库存增加最多的一个区...当然,这里的浦口数据是包含江北新区一部分的。

那为啥出了这个大杀器,浦口区的库存反倒增加了?

一是政策持续时间并不长,发布也就4-5个月,房票到底发了多少,现在不太清楚;二是这个政策只是一定程度上去库存,但如果楼盘太多,竞争太激烈,杯水车薪,也没法扭转大势。所以任何政策的作用都是有限的,就像江北搞了九大名校,你说有没有用?当然有用,但如果指望这9大名校就把行情拉起来,这个不现实。

所以总结下来,房票这个政策,属于战术政策,在局部区域、局部时间段,有一定作用,属于锦上添花型政策,肯定是有用的,但还要看房票的发放规模。

楼市提振没那么简单,随便出一个政策就能引爆楼市的状态,已经过去了!

未来的楼市格局,就是一涨,二平,七降!10%的房子会涨,20%的房子会跟着通胀走,70%的房子,没有保值增值功能!

而城市更是如此,90%的城市,房子已经没有保值增值功能,如果还想买房,需要切换城市,切换地段。

就以南京为例,未来5年,南京的房价处于什么档次?南京的各个地段的房价,处于什么档次?这个不好一概而论,但我们可以尝试做一点梳理:

1.南京不是全国最红的8个城市之一了!为何是8个?4个一线城市,这个很难撼动,一线就是一线。2个头部二线城市(人口流入较大、产业发展快速的头部二线)+2个崛起二线城市(基础弱一点,但崛起速度太快,不限定是某两个城市,会有变化)。

所以看完这个清单我们就明白,南京在不在这8个城市清单里面?不在的,一方面我们的产业和人口,没有大爆发,另外也不属于快速崛起型,整体以平稳为主。但南京有机会争夺TOP 9-TOP10的位置(说的是房价保值能力),放眼全国600多个城市,再差也是TOP2%的城市,所以在南京买房,可以跑赢全国大部分城市,但需要控制预期,不是最红的那一批。

2. 南京内部,正在出现剧烈分化,南京提出的远郊9大新城,一半搞不起来。不是说他们不好,而是目前这个时代,经济增速是有限的,资源也是有限的,摊子铺这么大,投入产出太低,最后形成一个局面:

土地出让金,难以覆盖这个片区的道路建设、地铁建设、和其他正常建设。比如一个板块的土地出让金,满打满算也就100亿,但想建成这个板块,基本开支需要200亿,中间还有很多成本消耗,那最后搞这个新区的意义在哪?搞了也没有人来,人在哪?这些都是问题。

城市在收缩,人也在收缩,资金也在收缩。尤其南京这几年,在中心区狂供地,直接把血吸干了,外围区发展太难。

最后针对房票政策做一个总结:稳中向好!

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